מה קורה ל-₪700,000 אחרי 5 שנים?

סימולציית השקעה השוואתית: תל אביב מול אתונה

נקודת התחלה זהה
₪700,000
הון עצמי להשקעה • שער המרה: 1€ = ₪3.7
תל אביב
מה קונים?
סוג נכס מקדמה בלבד
שווי דירה ₪2,800,000
גודל משוער 45 מ״ר (2 חד׳)
מיקום פריפריה / דרום ת״א
משכנתא נדרשת ₪2,100,000
מס רכישה (8%) ₪224,000
תזרים מזומנים חודשי
הכנסה משכירות
שכירות חודשית ₪7,000
החזר משכנתא (4.8%) -₪11,200
ועד בית + ארנונה -₪800
תזרים נטו חודשי
-₪5,000
גרעון שנתי: ₪60,000
אחרי 5 שנים
עליית ערך צפויה (3%/שנה) ₪443,000
הכנסה מצטברת משכירות ₪420,000
החזרי משכנתא -₪672,000
הוצאות נוספות -₪48,000
רווח נטו על ההון
₪143,000
תשואה כוללת: 20.4% (4.1%/שנה)
אתונה
מה קונים?
סוג נכס בעלות מלאה
שווי דירה €180,000 (₪666,000)
גודל משוער 70 מ״ר (2 חד׳)
מיקום קוקאקי / פנגרטי
משכנתא נדרשת ₪0
מס רכישה (3.09%) ₪20,600
תזרים מזומנים חודשי
הכנסה משכירות
שכירות חודשית €750 (₪2,775)
החזר משכנתא ₪0
ניהול + ENFIA -₪370
תזרים נטו חודשי
+₪2,405
עודף שנתי: ₪28,860
אחרי 5 שנים
עליית ערך צפויה (5%/שנה) ₪168,500
הכנסה מצטברת משכירות ₪166,500
החזרי משכנתא ₪0
הוצאות ניהול + מס -₪42,000
רווח נטו על ההון
₪293,000
תשואה כוללת: 41.9% (8.4%/שנה)
יתרון תשואה
פי 2
אתונה מניבה יותר
הפרש ברווח
₪150,000
יותר בכיס אחרי 5 שנים
בעלות על הנכס
100%
באתונה vs 25% בת״א

המסקנה המספרית

באותו הון עצמי של ₪700,000, באתונה אתם רוכשים נכס שלם בבעלות מלאה שמייצר תזרים חיובי מיום אחד. בתל אביב, אתם משלמים מקדמה על דירה קטנה יותר ונכנסים לגרעון חודשי של ₪5,000. אחרי 5 שנים, ההפרש עומד על ₪150,000 לטובת אתונה – וזה בהנחות שמרניות של עליית ערך בת״א ותרחיש בסיסי באתונה.

הערות לסימולציה
הסימולציה מבוססת על הנחות שמרניות: עליית ערך 3% בת״א (מתחת לממוצע ההיסטורי), 5% באתונה (תחזית Bank of Greece). שער חליפין קבוע €1=₪3.7. ריבית משכנתא 4.8%. לא כולל עלויות מכירה עתידיות. התשואות בפועל עשויות להשתנות בהתאם לתנאי השוק. אין לראות במסמך זה המלצה להשקעה. יש להתייעץ עם יועץ מס ופיננסי לפני קבלת החלטות.

מקורות: Bank of Greece, הלמ״ס, Global Property Guide, נתוני שוק ביתא נדל״ן | ינואר 2026