משקיעי נדל״ן ישראלים רבים מוצאים את עצמם בצומת דרכים בשנת 2026. מצד אחד, תל אביב – שוק מוכר ויציב לכאורה, אך עם מחירי כניסה שחצו מזמן את רף ה-4 מיליון ש״ח ותשואות שכירות של כ-3% בלבד. מצד שני, אתונה – בירת יוון המשגשגת, המציעה מחירים נמוכים פי 5, תשואות כפולות ופוטנציאל השבחה משמעותי.

בביתא נדל״ן אנו פוגשים את הדילמה הזו יום יום. לא ככותרת בעיתון, אלא כשאלה אמיתית של משקיעים בני המחפשים החלטה חכמה ומבוססת נתונים. המאמר הזה נועד לעשות סדר מקצועי, להשוות בין שני השווקים על בסיס נתוני 2026 העדכניים ביותר, ולהראות מתי כל אחד מהם עדיף – ולמי.

נקודות מפתח

• פער מחירים דרמטי: מחיר ממוצע למ״ר בתל אביב: 59,000-68,000 ש״ח | באתונה: 2,450-2,630 אירו (כ-10,000-11,000 ש״ח)
• תשואות שכירות: תל אביב 3.1%-3.3% ברוטו | אתונה 4.4%-7% ברוטו (עד 15% בהשכרה לטווח קצר)
• מס רכישה: ישראל 8%-10% (לדירה שנייה) | יוון 3.09% בלבד
• עליית ערך שנתית: תל אביב רשמה ירידות של 2.7%-7.6% | אתונה עלתה ב-7.6% וצפויה לעלות 4%-6% נוספים ב-2026
• בונוס ייחודי: יוון מציעה Golden Visa – תושבות אירופאית בהשקעה החל מ-250,000 אירו

כמה עולה דירה באתונה לעומת תל אביב? (נתוני 2026)

הפער במחירים בין שני השווקים הוא דרמטי. לפי נתוני הבנק המרכזי של יוון (Bank of Greece) ומחקרי שוק עדכניים, המחיר הממוצע למ״ר באתונה עומד על כ-2,580 אירו נכון לתחילת 2026, כאשר באזורים מרכזיים כמו קוקאקי ופנגרטי המחירים נעים סביב 2,900 אירו למטר. באזורי הפרמיום כמו קולונאקי, המחירים מגיעים ל-4,000-5,400 אירו למ״ר.

לשם השוואה, לפי נתוני הלמ״ס ודוחות שוק עדכניים, המחיר הממוצע למ״ר בתל אביב עומד על 59,000-68,000 ש״ח לנכס סטנדרטי, כשנכסי פרמיום מגיעים ל-100,000-200,000 ש״ח למ״ר.

במילים פשוטות: על כל שקל שמשקיעים בתל אביב, ניתן לקנות כמעט 5-6 מ״ר באתונה. דירת 3 חדרים באתונה עולה בממוצע 170,000-230,000 אירו (כ-700,000-950,000 ש״ח), בעוד דירה דומה בתל אביב עולה 3.5-4.5 מיליון ש״ח.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: משקיעים שמגיעים עם תקציב של 150,000-200,000 אירו מקבלים באתונה נכס במיקום מצוין עם פוטנציאל השבחה משמעותי. באותו תקציב בתל אביב? אפילו לא מגיעים למקדמה על דירה.

טבלת השוואה מקיפה: תל אביב מול אתונה (2026)

מקורות: Bank of Greece, הלמ״ס, Global Property Guide, נתוני מחקר שוק ביתא נדל״ן (ינואר 2026)

מהי תשואת השכירות באתונה לעומת תל אביב?

תשואת השכירות היא אחד הפרמטרים הקריטיים ביותר למשקיע. לפי נתוני Global Property Guide לרבעון השלישי של 2025, התשואה הממוצעת ברוטו בישראל עומדת על 3.16% בלבד, כשבתל אביב התשואה עוד נמוכה יותר – בין 3.09% ל-3.25%. התשואה נטו, לאחר הוצאות ניהול, מיסים ותחזוקה, יורדת ל-1.1%-1.6% בלבד.

לעומת זאת, ביוון התשואה הממוצעת עומדת על 4.4%-5% ברוטו, כשבאתונה דירות קטנות ומרכזיות יכולות להגיע לתשואות של 5%-8%. בהשכרה לטווח קצר (Airbnb), התשואות באתונה מגיעות ל-8%-15% ברוטו.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: התשואה הגבוהה באתונה לא נובעת מקסם. היא תוצאה של שוק שעבר משבר עמוק ויצא ממנו עם פערי תמחור שעדיין לא נסגרו. המחירים באתונה עדיין נמוכים ב-25%-30% משיאם לפני משבר 2008.

כמה מיסים משלמים על רכישת נדל״ן באתונה לעומת תל אביב?

מבחינת מיסוי, יוון מציעה יתרון משמעותי למשקיעים ישראלים:

• מס רכישה ביוון: 09% בלבד מערך הנכס
• מס רכישה בישראל (דירה שנייה): 8%-10% – פי שלושה יותר!
• מס רווחי הון ביוון: 15% (מוקפא עד דצמבר 2026 – כלומר פטור מלא כרגע)
• אמנת מס ישראל-יוון: קיימת מאז 1995 – מונעת כפל מס על הכנסות משכירות ורווחי הון

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: מס הדיבידנד ביוון (5%) הוא מהנמוכים באיחוד האירופי. לפי אמנת המס, משלמים את המס ביוון ומקבלים זיכוי בישראל. בשילוב עם הקפאת מס רווחי ההון עד סוף 2026, יוון מציעה סביבת מיסוי אטרקטיבית במיוחד.

מהם היתרונות של תוכנית Golden Visa היוונית למשקיעים ישראלים?

אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של השקעה ביוון הוא תוכנית ה-Golden Visa, שעודכנה בספטמבר 2024:

• 250,000 אירו: לנכסים הדורשים שיפוץ או הסבה ממסחרי למגורים
• 400,000 אירו: לנכס יחיד (מינימום 120 מ״ר) באזורים מחוץ לאתונה
• 800,000 אירו: לנכס באתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם מעל 3,100 תושבים

היתרונות העיקריים:

• תושבות קבע באיחוד האירופי למשפחה כולה (בן/בת זוג, ילדים עד גיל 21, הורים)
• נסיעה חופשית ב-27 מדינות שנגן ללא ויזה
• ללא דרישת שהייה מינימלית (בניגוד לפורטוגל וספרד)
• אפשרות להגשת בקשה לאזרחות יוונית לאחר 7 שנות תושבות

מהם הסיכונים המרכזיים שחשוב להכיר בכל שוק?

סיכונים בתל אביב:

למרות התדמית של שוק יציב ובטוח, תל אביב מציבה בפני משקיעים סיכונים כלכליים מהותיים, בעיקר בהיבט התשואה והחשיפה לשינויים מאקרו-כלכליים. אלו סיכונים שאינם תמיד גלויים בשלב הרכישה, אך משפיעים משמעותית לאורך זמן.

• סיכון תשואה: נכס יקר עם הכנסה נמוכה יוצר תלות גבוהה בעליית ערך עתידית שאינה מובטחת
• ירידות מחירים: שוק תל אביב חווה 8 חודשים רצופים של ירידה במחירים עד סוף 2025
• ריבית גבוהה: ריבית בנק ישראל עומדת על 4.5%, עם משכנתאות בטווח 4.7%-5.3%

סיכונים באתונה:

הסיכונים באתונה אינם נובעים מהשוק עצמו אלא מהצורך בניהול נכון ומקצועי של ההשקעה. עבור משקיע שמקים תשתית מתאימה וליווי מקומי איכותי, מדובר בסיכונים ניתנים לניהול ולא בחסם מהותי להשקעה.

• סיכון ניהולי: ניהול נכס מרחוק דורש תשתית מקצועית – חברת ניהול, עו״ד מקומי ורו״ח
• רגולציה: הרגולציה על השכרות קצרות טווח הולכת ומתהדקת באזורים תיירותיים
• בירוקרטיה: תהליך הרכישה מחייב ליווי עו״ד ונוטריון, ורישום בטאבו היווני (קטימטולוגיו)

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: סיכון אינו דבר רע – סיכון לא מנוהל הוא הבעיה. באתונה, ניהול נכון מצמצם משמעותית את הסיכונים. אנו ממליצים להקצות כ-10%-15% מההכנסות לניהול מקצועי שידאג לתחזוקה שוטפת, גביית שכירות וסינון דיירים.

מהו פרויקט ״אליניקון״ ואיך הוא משפיע על המחירים באתונה?

פרויקט הלניקון (Hellinikon) הוא פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול באירופה, המוקם על שטח שדה התעופה הישן של אתונה בהיקף של 8 מיליארד אירו. הפרויקט כולל:

• הפארק החופי הגדול באירופה
• מרינה חדשה ומרכזי קניות
• בתי מלון יוקרתיים ומגורי פרמיום
• אזור מגורים ייחודי בשם ״Little Athens״

הפרויקט כבר מעלה את ערכי הנכסים בדרום אתונה, באזורים כמו פלירו וגליפאדה, ומושך מיליארדי יורו של השקעות זרות.

אילו שכונות באתונה מומלצות להשקעה ב-2026?

• קיפסלי, מטקסורגיו: אזורים מתחדשים עם מחירים נגישים (€1,800-2,500/מ״ר בקיפסלי, €2,200-4,000/מ״ר במטקסורגיו) ותשואות גבוהות
• קוקאקי, פנגרטי, אקסרכיה: אזורים מרכזיים עם ביקוש גבוה לתיירים (€3,500-4,500/מ״ר באקסרכיה, €3,800-5,500/מ״ר בקוקאקי, €4,000-8,250/מ״ר בפנגרטי)
• פאליו פאלירו, גליפאדה: פרמיום – קרובים לפרויקט הלניקון עם פוטנציאל השבחה גבוה (€3,800-5,500/מ״ר בפאליו פאלירו, €5,100-7,500/מ״ר בגליפאדה)
• פריסטרי: עדיין נגיש יחסית (€2,500-3,200/מ״ר)

יש לשים לב: המחירים מתייחסים לדירות בבנייה חדשה.

טיפ מהשטח של ביתא נדל״ן: באתונה, המרחק מהמטרו הוא הקריטריון הקריטי ביותר. נכס שנמצא מעל 7 דקות הליכה מתחנת מטרו פעילה יסבול משיעורי תפוסה נמוכים יותר ומקושי עתידי במכירה. אל תתפתו למחירים זולים בשכונות מרוחקות ללא גישה למערכת הסעת המונים.

סיכום: לאן כדאי להפנות את ההון שלכם ב-2026?

המספרים מדברים בעד עצמם: אתונה מציעה מחירים נמוכים פי 5-6, תשואות גבוהות פי 2, מס רכישה נמוך פי 3, ובונוס של תושבות אירופאית. שוק תל אביב, למרות יוקרתו, מציג כיום ירידות מחירים, תשואות נמוכות במיוחד ומיסוי כבד למשקיעים.

אבל הבחירה הנכונה תלויה במטרות שלכם:

• אם אתם מחפשים נכס ״מתחת לבית״ ומוכנים להתפשר על תשואה נמוכה בתמורה לביטחון המוכר – תל אביב היא המקום.
• אם אתם מחפשים מקסימום תשואה על ההון העצמי (ROI) ופיזור סיכונים גיאוגרפי – אתונה מציעה כיום את חלון ההזדמנויות הטוב ביותר באירופה.

השילוב של מחירי כניסה נמוכים, צמיחה תיירותית מסיבית (מעל 40 מיליון מבקרים בשנה), פרויקטים ענקיים כמו הלניקון ומיסוי נוח הופך את בירת יוון למנצחת הברורה של 2026 עבור משקיעים המחפשים תשואה ופיזור.

בביתא נדל״ן, אנו מלווים משקיעים בתהליך אסטרטגי שמתחיל בניתוח הצרכים הפיננסיים וממשיך באיתור נכסים מדויקים בשטח. עם ניסיון של מאות עסקאות, צוות מקומי באתונה והיכרות עמוקה עם השוק – אנחנו כאן כדי להפוך את ההשקעה שלכם לבטוחה ורווחית.

שאלות ותשובות

האם אזרח ישראלי יכול לקנות נכס ביוון ללא מגבלות?

כן, יוון מאפשרת לאזרחים ישראלים לרכוש נדל"ן ללא הגבלה או צורך באשרה מיוחדת, בדיוק כמו אזרחים מקומיים.

• אין צורך בתושבות יוונית כדי להחזיק בבעלות מלאה על נכס (Tabu).

• התהליך מחייב הנפקת מספר מס יווני (AFM) ופתיחת חשבון בנק מקומי ביוון.

• ניתן לבצע את רוב שלבי הרכישה מרחוק באמצעות ייפוי כוח נוטריוני (POA) ללא צורך בטיסות מרובות.

מהו סכום ההשקעה המינימלי הדרוש לרכישת דירה באתונה?

ניתן למצוא נכסים החל מ-80,000 אירו, אך להשקעה איכותית ורווחית במרכז העיר מומלץ להצטייד בהון של 150,000 אירו ומעלה.

• דירות קטנות (סטודיו) באזורי ביקוש נעות לרוב בטווח של 100,000 עד 150,000 אירו.

• יש לקחת בחשבון עלויות נלוות של כ-5% עד 7% משווי העסקה עבור מס רכישה, עו"ד ונוטריון.

• עבור משקיעים המעוניינים ב-Golden Visa, רף הכניסה עומד על 250,000 אירו ומעלה, בהתאם לסוג הנכס והמיקום הגיאוגרפי.

כמה זמן לוקח תהליך רכישת דירה באתונה?

התהליך אורך לרוב בין חודש לשלושה חודשים מרגע בחירת הנכס ועד לרישום הבעלות המלאה.

• בדיקת נאותות משפטית (Legal Due Diligence) אורכת בדרך כלל שבועיים עד ארבעה שבועות.

• שלב החתימה אצל נוטריון והעברת הכספים לוקח כשבוע נוסף לאחר אישור הבדיקות.

• רישום סופי בטאבו היווני (Ktimatologio) אורך בין שבועיים לארבעה שבועות, כאשר מערכת myPROPERTY הדיגיטלית מקצרת משמעותית את הזמנים.

האם כדאי להשקיע בהשכרה לטווח קצר או ארוך באתונה?

הבחירה תלויה ביעדים שלכם: השכרה קצרה מניבה תשואה גבוהה אך דורשת ניהול אינטנסיבי, בעוד השכרה ארוכה מבטיחה יציבות ושקט נפשי.

• השכרה קצרה (Airbnb) יכולה להניב 8% עד 15% ברוטו, אך כרוכה בעמלות ניהול גבוהות (20% עד 25%).

• השכרה ארוכה מניבה 4% עד 6% ברוטו עם פחות בלאי ועלויות ניהול נמוכות יותר (8% עד 15%).

• חשוב להכיר את הרגולציה המעודכנת לשנת 2026 המגבילה את מספר ימי השכירות הקצרה באזורים היסטוריים מסוימים באתונה.

איך מנהלים נכס באתונה מישראל?

הניהול מתבצע באמצעות חברת ניהול מקומית המהווה את הזרוע הביצועית שלכם בשטח ומטפלת בכל היבטי הנכס.

• חברת הניהול אחראית על שיווק הנכס, סינון שוכרים קפדני וגביית דמי השכירות.

• השירות כולל תחזוקה שוטפת וטיפול בתקלות בזמן אמת מבלי שתצטרכו לעלות על מטוס.

• רואה חשבון מקומי, בתיאום עם חברת הניהול, דואג לדיווח מס שנתי ולתשלום מס הנכס (ENFIA).

• ביתא נדל"ן מספקת מעטפת ניהול מלאה המגשרת על המרחק הפיזי ומבטיחה שקיפות למשקיע הישראלי.

האם קל למכור נכס באתונה במידה ואצטרך את הכסף חזרה?

שוק הנדל"ן באתונה נחשב לנזיל מאוד, במיוחד במרכז העיר, עם זמן מכירה ממוצע של פחות מחודשיים לנכסים מבוקשים.

• כ-40% מעסקאות הנדל"ן באתונה מבוצעות על ידי משקיעים זרים, מה שיוצר ביקוש בינלאומי קשיח.

• דירות סטודיו ודירות חדר אחד במרכז העיר הן המוצר הנזיל ביותר בשוק כיום.

• נכון לשנת 2026, זמן המדף הממוצע של נכס איכותי באתונה עומד על כ-58 ימים בלבד.

נשמע מעניין? רוצים לקבל מידע נוסף? מאמרים לקריאה נוספת

המדריך המלא לקניית דירה ביוון

למה כדאי להשקיע באתונה?

שכונות להשקעה באתונה

טעויות נפוצות של משיקעים ישראלים ביוון