רוב המשקיעים הישראלים מגיעים לאותה נקודה: יש הון פנוי, יש רצון לפזר סיכונים, יש הבנה שישראל יקרה – אבל אין מושג אמיתי איפה להשקיע בחו״ל בלי ליפול. השאלות חוזרות על עצמן: האם השכונה שנראית יפה בתמונות היא אכן המקום הנכון להשקעה? איזו עיר? מטרו או רכב? ים או מרכז? יוון נראית קרובה, נגישה, עם מחירים שפויים ותשואות יפות – אבל בדיוק כאן מתחיל הבלבול. בביתא נדל״ן אנחנו מבינים שהשקעה בגיל הזה היא לא הימור. אתם מחפשים שקט נפשי, שקיפות וידיעה שהאזור בו בחרתם נמצא במגמת צמיחה ולא בדעיכה. במאמר הזה ריכזנו את 10 השאלות הכי נפוצות שמשקיעים שואלים לפני השקעה ביוון ובאירופה – עם תשובות קצרות, פירוט מעשי, טבלאות השוואה וטיפים מהשטח מניסיון של מאות עסקאות.

נקודות מפתח

• השכונה היא המלך: למה המיקום הספציפי בתוך אתונה קריטי יותר מהעיר עצמה

• אתונה מול סלוניקי ומדינות אחרות: יתרונות המיסוי והקרבה הגיאוגרפית לישראלים

• פיתוח תשתיות: איך קו המטרו החדש (קו 4) משנה את מפת המחירים

• תשואה מול סיכון: ההבדלים בין השקעה במרכז העיר לבין הריביירה או הפריפריה

• סימני אזהרה וסימני הזדמנות: איך לזהות שכונה בעליית ערך

• החלטה נכונה להשקעה פסיבית ויציבה

1. איך לבחור שכונה להשקעה באתונה כשאני לא מכיר את העיר?

מתמקדים ב״רדיוס הביקוש״ – אזורים במרחק הליכה מתחנות מטרו קיימות או מתוכננות, ריכוזי סטודנטים או מוקדי תיירות, תוך הצלבת נתונים עם תוכניות הפיתוח העירוניות.

אתונה היא מטרופולין של מעל 3 מיליון תושבים, עם פערים חדים בין שכונות במרחק של רחוב אחד. משקיע זר שלא מכיר את העיר חייב להסתמך על קריטריונים אובייקטיביים ולחלק את אתונה ל״מיקרו-שווקים״. בביתא נדל״ן אנו בוחנים שכונות לפי ארבעה פרמטרים מרכזיים:

• קרבה למטרו פעיל או מתוכנן (עד 7 דקות הליכה)

• קרבה למוסדות אקדמיים או אתרים היסטוריים (שוכרים לטווח ארוך או קצר)

• אוכלוסייה מקומית יציבה (לא תיירותית בלבד)

• פרויקטי עירייה לשדרוג תשתיות

טיפ מהשטח – ביתא נדל״ן:
שכונות כמו קיפסלי (Kypseli), פנגרטי (Pangrati) ונאוס קוסמוס (Neos Kosmos) נראות ״רגילות״, אבל מייצרות יציבות ותשואה עקבית – וזה בדיוק מה שמשקיע ישראלי מחפש. אל תקנו ״על המפה״ – ודאו שהנכס לא נמצא ברחוב עם שיפוע תלול מדי או רחוק מדי מקווי האוטובוס הראשיים.

2. מה ההבדל בין השקעה באתונה לבין השקעה בסלוניקי?

אתונה שווה יציבות ונזילות גבוהה לעומת סלוניקי אשר שווה תשואה פוטנציאלית גבוהה יותר אך שוק קטן ומקומי יותר.

אתונה היא המרכז הכלכלי והתיירותי של יוון, נהנית מתיירות לאורך כל השנה ומביקוש בינלאומי עצום. סלוניקי, לעומת זאת, נחשבת לבירת הסטודנטים של הבלקן – מוכ מחירי כניסה נמוכים יותר אך שוק שכירות מקומי יותר. בעוד שבאתונה עליית הערך פוטנציאלית גבוהה יותר בשל פרויקטים כמו ״הליניקון״, בסלוניקי ניתן למצוא עסקאות בתקציבים נמוכים יותר.

טבלת השוואה: אתונה מול סלוניקי

מקור נתונים: Spitogatos Property Index, Hellenic Statistical Authority (ELSTAT)

טיפ מהשטח – ביתא נדל״ן:
למשקיע ראשון בחו״ל – אתונה עדיפה. סלוניקי מתאימה למי שכבר עבר השקעה אחת ורוצה גיוון בתיק הנדל״ן.

3. אילו אזורים באירופה נחשבים בטוחים למשקיעי נדל״ן ישראלים?

מדינות עם אמנת מס מול ישראל, יציבות פוליטית וחוקי הגנת קניין חזקים – בראשן יוון, קפריסין ופורטוגל. דרום אירופה ומערבה – לפני מזרח אירופה.

עבור משקיע ישראלי, ״בטיחות״ פירושה מרחק טיסה קצר וניהול קל. מדובר במדינות עם רגולציה יציבה, שוק שכירות פעיל, תרבות קרובה לישראל ופחות תנודתיות פוליטית. אזורים מועדפים כוללים: יוון, פורטוגל, ספרד ואיטליה (אזורים נבחרים). יוון בולטת לטובה בזכות המחירים שעדיין נמוכים ביחס למערב אירופה, היחסים הדיפלומטיים המצוינים עם ישראל, והקרבה הגיאוגרפית (שעתיים טיסה בלבד).

מקור: Eurostat – Housing Market Indicators

טיפ מהשטח – ביתא נדל״ן:
משקיעי נדל"ן מנוסים מחפשים שקט נפשי – לא ״מכה״. יוון מספקת את זה.

4. איך לזהות שכונה באתונה שנמצאת בעליית ערך?

עוקבים אחרי ״אפקט הג׳נטריפיקציה״ ותשתיות – לא אחרי טרנדים. שכונות שגובלות באזורים יקרים שבהן מתחילים להיפתח בתי קפה מעוצבים, גלריות ופרויקטים של התחדשות עירונית.

סימנים ברורים לעליית ערך:

• תחנת מטרו חדשה או מתוכננת

• שיפוץ רחובות ובנייני ציבור

• כניסת אוכלוסייה צעירה ואמנים

• עלייה הדרגתית במחירי שכירות

• עלייה בכמות היתרי הבנייה והשיפוץ המוגשים לעירייה

שכונת קיפסלי היא הדוגמה הקלאסית. בעבר היא נחשבה לשכונה מיושנת, אך כיום היא עוברת מהפכה בזכות קו המטרו החדש והגירה של צעירים ואמנים. מחירי דירות בבניה חדשה בקיפסלי נעים בטווח של €1,800–€2,500 למ״ר.

מקור: Athens Urban Transport Organisation (STASY) – https://stasy.gr

טיפ מהשטח – ביתא נדל״ן:
חפשו את ״המנופים״ – אם אתם רואים בניינים שלמים בשיפוץ ברחוב מסוים, סימן שהכסף הגדול כבר התחיל לזרום לשם. השקעה לפני פתיחת המטרו – ולא אחרי – מייצרת את הרווח האמיתי.

5. האם כדאי להשקיע בדירה ליד מטרו באתונה למשקיע ישראלי?

כן, חד משמעית. קרבה למטרו (עד 7 דקות הליכה) היא הביטוח הטוב ביותר לנזילות הנכס וליכולת להשכירו במהירות.

למה זה קריטי:

• 70% מהשוכרים באתונה משתמשים בתחבורה ציבורית

• נכסים ליד מטרו מושכרים מהר יותר

• ערך הנכס נשמר גם בשוק יורד

• ערך נכס ליד תחנת מטרו עולה בממוצע ב-15%–20% יותר מנכס דומה ללא גישה כזו

באתונה, התנועה בכבישים עמוסה מאוד. לכן, דירה ללא נגישות למטרו מאבדת נתח שוק משמעותי של שוכרים – גם תיירים וגם מקומיים.

טיפ מהשטח – ביתא נדל״ן:
מרחק אידיאלי: עד 500 מטר מתחנת מטרו. פחות – רועש מדי. יותר – פחות אפקטיבי מבחינת הביקוש.

6. יוון או פורטוגל – איפה עדיף למשקיע ישראלי?

יוון עדיפה כיום בזכות מחירי כניסה נגישים יותר, קרבה גיאוגרפית (שעתיים טיסה מול שש) ומיסוי פשוט יותר על שכירות.

פורטוגל הקשיחה לאחרונה את חוקי ה-Golden Visa והעלתה את רף הכניסה. יוון, לעומת זאת, מציעה למשקיעים אפשרות לרכוש נכס מניב במחיר של דירה קטנה בפריפריה בישראל, עם פוטנציאל תשואה כפול.

טבלת השוואה: יוון מול פורטוגל

מקור: OECD Housing Price Index

טיפ מהשטח – ביתא נדל״ן:
יוון מאפשרת לטוס לבדוק את הנכס, לעשות שבת באתונה ולחזור – בסופ״ש אחד. זה פרקטי, ויש לזה ערך משמעותי למשקיע פסיבי.

7. יוון או מזרח אירופה – מה יותר מתאים להשקעה פסיבית?

יוון – חד משמעית. יוון מנצחת בפרמטר של ״יציבות לאורך זמן״ ותיירות חזקה, בעוד מזרח אירופה (פולין/רומניה) מציעה תשואות גבוהות אך עם סיכון רגולטורי וגיאופוליטי גבוה יותר.

למה לא מזרח אירופה:

• תנודתיות גבוהה – שוק לא צפוי

• חוסר יציבות רגולטורית – חוקים משתנים

• תלות גבוהה בניהול אקטיבי – לא מתאים להשקעה פסיבית

• סיכון גיאופוליטי – במיוחד לאור אירועים אחרונים באזור

למשקיע פסיבי, השקט הנפשי חשוב לא פחות מהאחוזים. ביוון, השוק מבוסס על אירו, הכלכלה בתנופת צמיחה לאחר המשבר, ומערכת החוקים מסונכרנת עם האיחוד האירופי בצורה הדוקה.

טיפ מהשטח – ביתא נדל״ן:
השקעה פסיבית אמיתית לא נבחנת בתשואה על הנייר – אלא בכמה שקט יש למשקיע. עדיף 4.5% יציב בעיר גדולה מאשר 8% לא ודאי במדינה עם סיכון גבוה.

8. איך קו המטרו החדש באתונה משפיע על ערכי הנדל״ן?

עלייה של 10%–30% בטווח 3–5 שנים, תלוי בשלב הפרויקט. קו 4 (הקו הכתום) שנמצא בבנייה יוצר הזדמנויות ״פרי-סייל״ בשכונות כמו אקסרכיה (Exarchia) וקיפסלי.

היסטורית, בכל עיר גדולה בעולם, מחירים עולים בשלושה שלבים: עם ההכרזה על הקו, עם תחילת העבודות, ועם פתיחת התחנות. אנחנו נמצאים כעת בשיא שלב העבודות – זמן אידיאלי לכניסה לפני הקפיצה האחרונה.

צפי עליית ערך סביב תחנות קו 4:

• היום: מחיר בסיס

• בעוד שנתיים: עלייה משוערת של 10%–12%

• עם פתיחת הקו: עלייה משוערת של 20%–30%

מקור: Bank of Greece – Real Estate Market Reports, European Investment Bank – Urban Transport Impact

טיפ מהשטח – ביתא נדל״ן:
לא כל קו שווה – אנחנו בוחרים רק אזורים עם ביקוש מוכח לשכירות. אקסרכיה למשל מציעה כניסה במחירי €3,500–€4,500 למ״ר עם פוטנציאל עלייה משמעותי.

9. האם כדאי להשקיע בדירה ליד הים ביוון או במרכז העיר?

למשקיע הישראלי הממוצע – מרכז העיר (אתונה) עדיף בזכות יציבות הביקוש לאורך כל השנה. דירות ליד הים הן לרוב השקעות ״לייף סטייל״ יקרות יותר עם עונתיות גבוהה.

הריביירה של אתונה (גליפאדה, וולה) מדהימה, אך מחירי הכניסה שם דומים לתל אביב – €5,100–€7,500 למ״ר. לעומת זאת, שכונות במרכז כמו נאוס קוסמוס (Neos Kosmos) מציעות קרבה לאקרופוליס מצד אחד וגישה נוחה לים מצד שני, במחירי €2,800–€3,500 למ״ר – מה שמאפשר ליהנות מכל העולמות.

טבלת השוואה: ליד הים מול מרכז העיר

טיפ מהשטח – ביתא נדל״ן:
אם התקציב שלכם הוא עד €250,000, התמקדו במרכז העיר. הריביירה דורשת תקציבים גבוהים משמעותית כדי לקבל נכס איכותי באמת.

10. מה ההבדל בתשואה בין ערים גדולות לערי פריפריה באירופה?

ערים גדולות (Capital Cities) מציעות תשואה נמוכה מעט יותר (4%–6%) אך ביטחון גבוה ונזילות; פריפריה מציעה תשואה גבוהה (8%+) אך קושי רב במציאת שוכרים איכותיים ובמכירה עתידית.

בביתא נדל״ן אנו מאמינים שהמטרה היא נכס ״שגר ושכח״. לכן, עדיף לקבל 5% תשואה בלב אתונה, בנכס שתמיד יהיה לו ביקוש, מאשר 9% בכפר מרוחק ביוון או בעיר קטנה בבולגריה שבה הנכס עלול לעמוד ריק חודשים.

טבלת מחירי שכונות נבחרות באתונה (נתוני ביתא נדל״ן 2026)

טיפ מהשטח – ביתא נדל״ן:
עדיף 4.5% יציב בעיר גדולה מאשר 7% לא ודאי בפריפריה. נכס במרכז אתונה יימכר תמיד – נכס בכפר מרוחק עלול להפוך לנטל.

סיכום – הדרך הבטוחה להשקעה חכמה ביוון

בחירת אזור להשקעה ביוון היא לא רק עניין של מספרים, אלא של הבנת הדינמיקה העירונית והתאמתה ליעדים האישיים שלכם. השקעה טובה ביוון לא מתחילה במחיר – אלא בהבנה של מי אתה כמשקיע.

המטרה היא לא ״לעשות סיבוב״ או לחפש ״מכה״, אלא: לשמור על ההון, לייצר הכנסה יציבה, להימנע מהפתעות – ולישון טוב בלילה. יוון, ובמיוחד אתונה, מאפשרת את זה – רק אם בוחרים נכון את האזור והשכונה.

כפי שראינו במאמר, אתונה מציעה מגוון רחב של אפשרויות – מהג׳נטריפיקציה המבטיחה של קיפסלי ועד ליציבות של נאוס קוסמוס, הביקוש התיירותי בקוקאקי והפוטנציאל התרבותי של פנגרטי. כל שכונה מתאימה לפרופיל משקיע שונה.

למשקיע הישראלי, המפתח להצלחה טמון בשלושה דברים:

1. לוקיישן (ליד מטרו) – הביטוח הטוב ביותר לנזילות ולתשואה יציבה

2. איכות ניהול הנכס – מי מנהל את הנכס ביום-יום ומי יטפל בבעיות

3. בחירת שותף מקומי שמכיר כל סמטה בעיר – ויכול לזהות הזדמנויות אמיתיות

השוק היווני עדיין מציע חלון הזדמנויות נדיר שבו מחירי הנדל״ן לא הדביקו את קצב הצמיחה הכלכלי, אך החלון הזה הולך ונסגר ככל שהביקוש הבינלאומי עולה. קו המטרו החדש, פרויקט ההליניקון ותנופת הצמיחה הכלכלית – כל אלה משנים את פני העיר ויוצרים הזדמנויות למי שנכנס בזמן.

בדיוק כאן הערך של ביתא נדל״ן בא לידי ביטוי: חיבור בין נתונים רשמיים, ניסיון שטח של מאות עסקאות, וליווי שמבין את הראש של המשקיע הישראלי. אנחנו לא מוכרים חלומות – אנחנו עוזרים לכם לקבל החלטות מבוססות נתונים.

רוצים לקבל מידע נוסף על השכונות באתונה?
בקרו באתר ביתא נדל״ן למדריך השכונות המלא